Инвестиции в казахстанские апарт-отели: оцениваем потенциальный доход и риски

Спрос на инвестиционную недвижимость и восстановление туризма повышают интерес казахстанцев к арендному бизнесу. Вслед за пионером рынка – астанинским апарт-отелем Ye’s в Алматы появятся сразу три апарт-проекта почти на тысячу номеров.

«Вот представьте, номер стандарт сдается по 35 тыс. тенге за сутки. Минимальная загрузка – 18 суток в месяц (60%). На самом деле этот показатель в отелях Алматы более 84%. Это 630 тыс. тенге ежемесячно, из которых 30% пойдут управляющей компании. Итого собственник будет получать 441 тыс. тенге в месяц. Это супервыгодно и супер­актуально», – уверен Дмитрий Лактюшин, руководитель и соучредитель ТОО «The Ultimate Visionary Group», компании, которая взялась за возведение в Алматы сети апарт-отелей.

The Ultimate Visionary Group – новичок в девелопменте. Сам Лактюшин признается, что Parkside Living его первый строительный проект. Для другого учредителя компании – холдинга «ТАН Медиа Групп», принадлежащего семье медиамагната Арманжана Байтасова (издатель Forbes Kazakhstan, №24 влиятельных, №49 богатейших в рейтинге 2023 Forbes.kz), девелопмент тоже не является профильным бизнесом.

Несмотря на скромный девелоперский бэкграунд, планы у бизнес-партнёров весьма обширные. В течение следующих 20 лет компания, по словам Лактюшина, намерена построить более 250 апарт-отелей по всему миру. Первое трио – апартаменты «серебряного», «бронзового» и «золотого» уровня – девелопер планирует возвести в Медеуском (Parkside Living ниже ЦПКиО, 360 номеров), Алмалинском (рядом с MEGA Park, 340 номеров) и Бостандыкском районах Алматы.

Апарт-отели The Ultimate Visionary Group – первый подобный проект в Алматы, но не первый в Казахстане. В 2019 году комплекс сервисных апартаментов под брендом российской сети апарт-отелей Ye’s (части группы компаний «Пионер») был запущен в Астане.

Мультипликатор роста

Апарт-отели – одна из самых доступных и понятных для частных инвесторов разновидностей коммерческой недвижимости. Для собственника это обладание недвижимым активом, сопоставимое по стоимости с приобретением квартиры. При правильном выборе управляющей компании такая собственность может приносить владельцу ежемесячный рентный доход, избавляя его от необходимости поиска арендаторов и обслуживания жилья. К примеру, минимальный входной порог для инвесторов в проект Ye’s Astana в мае 2020 года составлял 18 млн тенге с гарантированной доходностью 21,6% на три года.

В 2020–2023 годах спрос на апарт-отели со стороны казахстанцев подстегнуло сразу несколько факторов: рост внутреннего и восстановление въездного туризма, повлекшие дефицит номерного фонда в отелях (особенно в Алматы), ограничение застройки в мегаполисах из-за отсутствия инженерно-коммунальной инфраструктуры. Кроме того, этот формат недвижимости сохраняет и даже наращивает инвестиционную привлекательность для соотечественников.

В результате недостатка в клиентах у инициаторов строительства апарт-отелей в Казахстане не возникло, а цена лотов стала активно расти.

Так, в Ye’s Astana покупателю из «Курсива» предложили лишь лоты на перепродажу (от первых владельцев) по цене от 25 млн тенге (+39% за 3,5 года, не учитывая полученного первым владельцем гарантированного дохода).

В Parkside Living ещё год назад(на нулевом уровне) лоты стартовали с 19,9 млн тенге. К октябрю 2023-го порог входа в проект вырос до 28 млн тенге, а в ноябре минимальная стоимость апартаментов составила уже 33,6 млн тенге.

«Мы за выходные и сегодня продали полтора этажа. Каждые 10 апартов цена на 2% выше», – объяснили покупателю из «Курсива» в отделе продаж The Ultimate Visionary Group.

Доход на гарантии

Казахстанские апарт-отели предлагают своим клиентам различные доходные программы на долгосрочную и посуточную аренду, а за свои услуги берут комиссию от 20 до 30%.

Ye’s Astana готова платить инвесторам гарантированный доход от 130 до 176 тыс. тенге в месяц (в зависимости от площади апартаментов), при этом берет на себя оплату коммуналки, ремонт и обслуживание, а также все вопросы по привлечению и размещению клиентов.

Желающим получать процент от дохода Ye’s Astana предложит выбор из двух программ. По программе Smart Management инвестор получит 80% от дохода. При этом нести риск простоя номера будет сам инвестор, он же вне зависимости от наличия клиентов должен ежемесячно оплачивать эксплуатационные и коммунальные расходы (около 10%), а также налоги (12% для физлиц). Прибыль по программе Max Profit зависит от выбора стратегии. При сдаче апартаментов в долгосрочную аренду управляющая компания обещает среднемесячный доход около 290 тыс. тенге, при краткосрочной аренде вдове больше – 600 тыс. тенге. Но если в первом случае расходы инвестора составят 52% (12% НДС, 20% комиссия УК, 10% коммунальные расходы, 10% подоходный налог), то во втором они вырастут до 77% за счёт более высокой 20%-ной комиссии УК и 15% комиссии Online Travel Agency (комиссия турагентств, реализующих услуги через интернет). В результате средний ежемесячный доход составит почти столько же, сколько и «на гарантии» – 138–139 тыс. тенге.

Все это в теории. На запрос, какую фактическую доходность получили инвесторы за минувший год и оправдались ли их ожидания по доходности от проекта, в компании Ye’s Astana «Курсиву» не ответили.

Оптимистичные прогнозы

Доходы инвесторов от Parkside Living пока тоже лишь в теории. Запустить первый проект в компании обещают во втором полугодии 2024 года.

Стандартные апартаменты площадью 27 «квадратов» с дизайнерским ремонтом управляющая компания UV SERVICE намерена сдавать в аренду по 35 тыс. тенге в сутки. По данным компании, это сулит доход от 630 тыс. тенге в месяц при заполняемости 60% до 1,16 млн тенге в месяц при заполняемости 110% (в ситуации, когда клиент останавливается на несколько часов, а фактически оплачивает сутки проживания). С учетом комиссии управляющей компании 30% прогнозируемые ежемесячные доходы собственника составят 441–808,5 тыс. тенге.

При заявленной стоимости стандартных апартаментов 30,4 млн входной порог в инвестиционный бизнес Parkside Living составляет лишь половину от этой суммы – 15,2 млн тенге. На остальные 50% компания готова предоставлять клиентам беспроцентную пятилетнюю рассрочку с вычетом ежемесячного платежа (253,3 тыс. тенге) из суммы арендных доходов инвестора. Расчетный срок окупаемости инвестиций при этом составит от 1,6 (при заполняемости 110%) до 2,9 года (при заполняемости 60%). Рассрочку компания предлагает только для номеров Standard и Suite в первом проекте компании. Купить самые компактные апартаменты Smart (23 кв. м) инвесторы смогут лишь за полную стоимость. Кроме того, в отделе продаж клиентам сообщают, что во втором проекте компании (апарт-отель рядом с MEGA Park на 340 номеров), старт продаж которого запланирован на январь-февраль 2024 года, рассрочку предоставлять не будут, а лоты станут дороже.

Модель управления арендным бизнесом Parkside Living предусматривает, что мебель и бытовая техника в апартаментах остаются в собственности управляющей компании, а не владельца жилых «квадратов». «Мебель и техника должны соответствовать общему имиджу и состоянию бренда. Это собственность отельера – если где-то что-то поцарапано, поломано, мы сможем либо сделать реконструкцию, либо заменить эту деталь. Вы не будете переживать о том, что ваш телевизор поломан или у вас украли утюг», – объясняет Дмитрий Лактюшин.

При всей привлекательности цифр инициатор проекта не упоминает о налогах, которые придётся уплачивать собственнику из своих доходов. Кроме того, частный инвестор становится владельцем пая на условиях инвестиционного договора, а не договора долевого участия в строительстве (как в случае строительства жилья) со всеми вытекающими рисками недостроя и прочих потенциальных бизнес-рисков, характерных для строительных проектов. Чтобы не было разночтений, инициатор прямо указывает в соглашении с инвестором: «Правоотношения не подлежат регулированию нормами закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», закона РК «О жилищных отношениях» и приказа МИИР «Об утверждении Правил организации деятельности жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и оплаты паевых взносов членами ЖСК…». А паевые взносы инвесторов безвозвратны и формируют фонд развития, из которого финансируется уставная деятельность созданного учредителями Ultimate Visionary кооператива, в том числе его текущая деятельность (включая аренду помещений, зарплату и прочее).

В то же время в The Ultimate Visionary Group декларируют, что объём инвестиций, вложенных в проект холдингом Tan Media Group, составляет 5 млрд тенге. А доходность управляющей компании «не более 11%, потому что 19% идут на содержание (апартаментов. – «Курсив»)» – это уже слова Дмитрия Лактюшина.

Правило трёх L: локация, локация и лев

Для любого апарт-отеля локация является ключевым преимуществом, так как арендный бизнес ориентируется в первую очередь на туристов и бизнес-клиентов.

«Контингент разный. Это туристы (как из других стран, так и из РК), бизнес-туристы, командированные», – говорят в Ye’s Astana.

«Есть тенденция переезда в Алматы крупных международных сетей, компаний, представительств. Мы уже получаем запросы по размещению из-за рубежа», – добавляет Лактюшин.

Ye’s Astana, по словам представителей апарт-отеля, «находится в топовой локации Астаны, которая удовлетворяет потребностям очень широкого круга арендаторов». Путешественникам действительно нравится расположение апарт-отеля – на Booking.com они оценили его на 9,2 из 10.

13 из 16 возведенных этажей Parkside Living доминируют над частным сектором вблизи набережной Малой Алматинки ниже Центрального парка культуры и отдыха Алматы. В The Ultimate Visionary Group уверены в перспективности локации.

«Замечательный район. Большая и Малая станицы – Верный изначально развивался отсюда. Вокруг частный сектор, который так или иначе в течение 5–10 лет пойдет под снос. Есть план по развитию туркластера – запуск пеших улиц, туристического трамвая. Район позволяет быть ближе к финансовому и туристическому центру города. К тому же рядом Gorky Tennis Park, обновлённый велотрек, тренировочная база «Кайрат» и сама изюминка – Центральный парк культуры и отдыха. А по вечерам здесь слышно, как рычит лев (из зоопарка. – «Курсив»)», – перечисляет преимущества локации Дмитрий Лактюшин.

ЗАЧЕМ МЫ ДЕЛАЕМ Эксперт KZ

Нам хочется жить в стране, где люди увлечены своим делом, ставят цели и добиваются их, мыслят творчески и видят стакан, который наполовину полон, а не наполовину пуст. Они получают удовольствие от жизни, но не проживают ее зря. Своей работой они меняют мир к лучшему и точно знают, что невозможное возможно. Мы хотим, чтобы русские стали самой активной, предприимчивой, довольной жизнью и успешной нацией в мире. Мы поддерживаем их на этом пути: вдохновляем удачными примерами, предостерегаем от ошибок, подсказываем новые дороги и помогаем брать следующую ступень в развитии.

КОМАНДА Эксперт KZ:



Руководитель:
Ералы Тугжанов


Редакционный коллектив.
Журналист: Талғат Ерғалиев
Журналист: Бақытжан Сағынтаев


Корреспондент: Баниямин Файзулин
Модератор: Талғат Ерғалиев
Корректор: Бақытжан Сағынтаев
Соболенко незавершённая стройка спорт на улице общественное мнение территория школы заброшка онлайн-лотерея незаконная лотерея завал Рудник Жомарт күшейтілді қосымша жағалау Алакөл Геннадий Доронин Нацбиблиотека нерациональное использование средств финансоривание кинотеатры услугополучатели сервис Персональный менеджер ядерная война Конституционный суд национальность пиво департамент государственных доходов рассрочки раннее обнаружение пожаров предупреждение пожаров День отцов 15 июня пожилые цифровая очередь жилищная поддержка социальное жилье льготная ипотека жилье в Казахстане жилищная очередь перинатальный центр мечта частные медцентры младенцы Младенческая смертность ивент могильник редкие виды новости Кызылорды Roca Group сантехника ТюркПА парковочные зоны Temu султан Сулейман Kids Go Free пьяная езда лишение прав детский труд 12 июня Enbek.kz

Эксперт KZ – независимое издание новостного формата об общественных тенденциях и политике

Мы фокусируемся на контексте актуальных событий и рассказываем об общественных вызовах, свободах и границах безопасности, о людях, которые отстаивают базовые права и меняют представление о том, как может быть устроен мир. Эксперт KZ основали в 2011  году в Москве  журналисты Катерина Сергацковская и Роман Степанкович. Изначально издание рассказывало на нарушениях прав человека в России и консервативных тенденциях в обществе. Сегодня Эксперт KZ больше известен глубокими репортажами, расследованиями, документальными видеопроектами, комиксами и концептуальным подходом к сторителлингу.

Дайджест новостей
On Top